Кризис на рынке недвижимого имущества в 1980-х гг.

[diakin]

Кризис на рынке недвижимого имущества в 1980-х гг. в Японии был настолько серьезен, что к концу десятилетия в Токио говорили, что рыночная стоимость земли под императорским дворцом была больше, чем рыночная стоимость всей недвижимости в Калифорнии.


Увеличение объемов ипотечного кредитования привело к ускоренному росту цен на недвижимость. Капитализация компаний, работавших на рынке недвижимого имущества, составляла весьма существенную долю в суммарной рыночной стоимости всех компаний, входящих в листинг Токийской фондовой биржи. Холдинговые компании недвижимого имущества несколько походили на паевые инвестиционные фонды; когда цены на имевшиеся в их распоряжении объекты недвижимости шли вверх, инвесторы сломя голову бросались покупать акции этих компаний, что, естественно, вызывало рост их биржевых котировок. Увеличение цен на недвижимое имущество привело к строительному буму, в результате которого появлялись все новые и новые небоскребы. Поскольку японские банки владели большим количеством недвижимости и акций, рост стоимости этих активов в капитале банков намного превышал объемы их текущей выручки. С ростом стоимости капитала банки получали возможность увеличить объемы предоставляемых ссуд. Казалось, что Япония изобрела финансовый эквивалент «вечного двигателя». Рост цен на недвижимое имущество приводил к подъему биржевых котировок акций; увеличение цен недвижимости и акций совместно приводили к росту банковского капитала. Рост банковского капитала, в свою очередь, предоставлял банкам возможность увеличивать объемы выдаваемых ссуд, а благодаря проведенной в стране финансовой либерализации банки могли кредитовать такие категории получателей, которые ранее имели ограниченные возможности для получения ссуд. Поскольку большинство кредитов выдавалось под залог недвижимого имущества, потери банков из-за невозврата кредитов были малы до тex пор, пока цены на недвижимость продолжали демонстрировать стабильный рост. С ростом цен на недвижимое имущество увеличивалась прибыль компаний, которые вкладывали свой капитал на этом рынке. Соответственно, у многих из этих компаний появлялись и большие возможности, и большее желание увеличить объем заимствований с целью получить еще большую прибыль.

Применение перекрестной схемы владения акциями внутри индустриальных групп означало, что увеличение котировок акций оказывало усиленное воздействие на рост капитализации компаний, акции которых торговались на токийском фондовом рынке. Индустриальные группы увеличивали объем своих заимствований с целью приобретения недвижимого имущества и акции других компаний, поскольку доходность таких инвестиций значительно превышала норму дохода по видам их основной производственной деятельности, включая производство автомобилей, электроники и стали.